Quando cโรจ la necessitร di dover demolire e ricostruire, la prima cosa domanda da porsi รจ se ci sono degli aggiornamenti sulle normative legislative. Perche? Perchรจ non seguire le norme dettate dalla legge, si rischia di essere un vero e proprio problema, perchรฉ si parla, non solo di sanzioni pecuniarie, ma anche di sanzioni penali.
In questo articolo vedremo insieme le novitร e le modifiche legislative di riferimento.
La Legge n. 120 del 11/09/2020
La Legge numero centoventi del 11/09/20 (G.U. numero 228 del 14/09/2020), di conversione del DL 16/07/20 numero settantasei (chiamato Decreto Semplificazioni) รจ intervenuto apportando importanti modifiche al D.P.R. 380 (cosiddetto Testo Unico dellโEdilizia).
Nel dettaglio , per rendere piรน veloci e facili o/e accelerare le procedure edilizie riducendo gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonchรฉ di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, lโarticolo dieci della Legge numero 120/2020 espande il terreno degli interventi di ristrutturazione edilizia definiti allโarticolo tre โDefinizione degli interventi ediliziโ, inizia con il comma numero uno, lettera d) del D.P.R. 380/01 quanto segue:
โNel campo dellโedilizia vi fanno parte, oltre agli interventi di demolizione, manutenzione e ricostruzione di edifici giร costruiti con diversa forma, prospetti e caratteristiche, con le innovazioni necessarie per lโadeguamento alle normative antisismiche, per lโapplicazione della normativa sullโaccessibilitร , per lโistallazione di strumenti tecnologici e per lโefficientamento energetico. Lโintervento puรฒ prevedere, aumenti e incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Caratterizzano la ristrutturazione edilizia anche gli interventi verso il ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati e/o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, basta sia possibile accertarne la preesistente consistenza.โ
Inoltre, allโarticoloย 2bis del D.P.R. trecento ottanta/zero uno โDeroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricatiโ, comma 1-ter, รจ stato esposto quanto segue :
โ Quando cโรจ bisogno di demolizione e ricostruzione di edifici, in tutti i casi anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non obbligano la modifica dellโarea per mantenere il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione รจ comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per lโintervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dellโaltezza massima dellโedificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente pre esistenti.โ
Il Decreto Semplificazioni chiarisce in un modo del tutto dettagliato che la โDemolizione e ricostruzioneโ รจ a tutti gli effetti unโopera di โRistrutturazione ediliziaโ anche quando lโedificio viene ricostruito:
- Differente sagoma;
- Differenti prospetti;
- Differente area di sedime;
- con diverse caratteristiche planivolumetriche;
- con incrementi di volumetria
Con questi decreti vengono cosรฌ eliminati alcuni dubbi e limitazioni, che hanno finora frenato la sostituzione edilizia.
Inoltre, la demolizione e ricostruzione puรฒ avvenire:
- rispettando i limiti di distanza legittimamente preesistenti;
- Costituendo gli incentivi volumetrici eventualmente previsti anche con ampliamenti fuori sagomaย
Demolizione e ricostruzione: lโaumento di volumetria
Per quanto riguarda il fattore โvolumetriaโ.
La volumetria di un edificio soggetto aย โDemolizione e ricostruzioneโ รจ inteso come intervento di ristrutturazione edilizia, รจ possibile rifarsi agevolazione in base a quanto previsto dal D. Lgs. numero settantatrรฉ del quattordici luglioย (G.U. numero 175 del 14/07/2020) che, allโarticolo. 13, comma 1, lettera b), segna che:
โNel caso di interventiย straordinari come la manutenzione, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del dieci per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo del diciannove agosto del 2005, numero192, e successive modificazioni, certificata con le modalitร di cui al medesimo decreto legislativo, non รจ considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Dentro i limiti del maggior spessore di cui sopra, รจ possibile derogare, nellโambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo secondo del decreto del Presidente della Repubblica sei giugno duemilauno, numero 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietร , alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonchรฉ alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate sempre rispettando le distanze minime consentite riportate nel codice civile.โ
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Demolizione e ricostruzione: dove รจ consentita?
Purtroppo il legislatore ha deciso di introdurre una limitazione per le zone omogenee A (di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici due aprile 1968 numero444), e/o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.ย
A meno che non si tratti di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.
Lโarticolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/01, in seguito alle modifiche introdotte dal Decreto Semplificazioni, precisa inoltre che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio nonchรฉ, le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, agli edifici nelle zone omogenee A (di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, numero 1444)ย o in aree a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai progetti urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione,ย ricostruzione e manutenzione piรน gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia soltanto quando non sono modificati nella sagoma, nei prospetti o nella volumetria.
Se i tuoi dubbi sulle nuove legislazioni in merito sono stati chiariti, cosa aspetti? contattaci per una consulenza e il team di T2D sarร felice di aiutarti!
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